Mới đây, tại hội nghị lấy ý kiến về dự thảo luật Đất đai sửa đổi ở 26 tỉnh, thành phía bắc, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết các cơ quan sẽ thiết kế quy định theo hướng lập bản đồ giá đất toàn quốc nhằm khắc phục khó khăn trong định giá đất theo giá thị trường.
(hình: 1 bản đồ giá nhà đất ở Mỹ hiển thị giá nhà và đất tại từng vị trí theo thời gian thực ở khu vực thành phố Santa Ana, Quận Cam, Mỹ. Ở nhiều quốc gia thì giá cả các giao dịch mua bán nhà đất được công khai minh bạch nên rất dễ xác định được lịch sử giá lên xuống và giá hiện tại của từng vị trí bất động sản thuận tiện cho việc xác định giá thị trường hiện tại)
"Giá thị trường" là thuật ngữ đau đầu nhất ở Việt Nam hiện nay trong ngành bất động sản để xác định đơn giá nhà đất cho việc đền bù, quyết định giao đất & đóng tiền sử dụng đất hay các giao dịch liên quan khác.
Ở Việt Nam hiện nay rất khó biết được thông tin lịch sử giá và giá giao dịch hiện tại của các bất động sản (bđs) trong 1 khu vực do các thông tin này không được các bên liên quan và cả cơ quan nhà nước phụ trách giao dịch (cục thuế, phòng đăng ký đất đai, sở tnmt, sở tài chính, .v.v...) chia sẽ cập nhật vì thế đến nay vẫn chưa có 1 trang thông tin nào có thể cung cấp minh bạch rõ ràng các dữ liệu chính xác đáng tin cậy về lịch sử giá cả giao dịch và giá hiện tại của các bđs ở 1 khu vực để làm cơ sở cho việc xác định 'giá thị trường'.
Từ tháng 8.2022, khi còn giữ chức Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), ông Trần Hồng Hà đã đưa ra trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về việc lập bản đồ giá đất để làm cơ sở thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đất đai, đền bù, bồi thường, tái định cư.
Theo đó bản Dự thảo này đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Việc định giá đảm bảo nguyên tắc theo mục đích và thời hạn sử dụng, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, khách quan của kết quả định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Thực tế, giá trên thị trường luôn thay đổi, biến động... trong khi khung giá đất được xác lập 5 năm một lần. Khi khung giá không thay đổi linh hoạt theo thị trường đã ảnh hưởng tới giá, giá đất chi tiết và bảng giá đất. Do đó, VN sẽ hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, ở đó sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu,...
Khi có bản đồ này, đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch. Tức là không phải 5 - 10 năm, để cập nhật theo khung giá đất, mà khi có bản đồ này, người dân, doanh nghiệp có thể hằng ngày theo dõi thông tin giá đất. Khi xây dựng được bản đồ dữ liệu thông tin giá đất, nhà nước sẽ áp dụng phương pháp để đưa ra giá trị trung bình trong thời điểm thị trường ổn định. Nếu được thông qua, năm 2025 bản đồ giá đất sẽ vận hành.
PGS-TS Nguyễn Thế Chinh, nguyên Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách TN-MT (Bộ TN-MT), nói rằng số liệu báo cáo của Bộ TN-MT cho thấy đến nay việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cơ bản đã hoàn thành trên 43 triệu thửa đất với trên 22 triệu hồ sơ và đưa vào vận hành, quản lý khai thác sử dụng trong hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai. Ngoài ra, cả nước có 61/63 tỉnh, thành đã thực hiện thanh toán nghĩa vụ hành chính về đất đai qua Cổng dịch vụ công quốc gia và 21/63 tỉnh, thành phố đã triển khai liên thông thuế. Như vậy, bước đầu hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai được hình thành.
Giới chuyên gia cho rằng việc xây dựng bản đồ giá đất cho từng địa phương, thậm chí trên toàn quốc, hoàn toàn có thể làm được bằng cách ứng dụng các loại công nghệ và trên thế giới đã triển khai từ lâu. Điển hình như ở Mỹ, bản đồ giá đất được xây dựng từ rất lâu, nên người dân, doanh nghiệp chỉ cần truy cập thì có thể biết diện tích khu đất, lịch sử về giá bán của bất động sản bất kỳ, thậm chí biết bất động sản này được ngân hàng định giá bao nhiêu và cho vay được bao nhiêu, có đang cầm cố ở ngân hàng hay không. Do đó, hiện nay nền tảng dữ liệu về đất đai đã có, Bộ TN-MT chỉ cần triển khai trên nền tảng ấy.
Tuy nhiên, theo nhận định của Ông Thân Thanh Vũ - sáng lập viên, phó chủ tịch thường trực VnTPA, bản đồ giá đất này chỉ có giá trị khi các thông tin về lịch sử giao dịch bđs, giá cả giao dịch được cập nhật đầy đủ, kịp thời theo thời gian thực.
Chúng ta hi vọng là Việt Nam sẽ sớm giải quyết được điểm nghẽn 'giá thị trường' trong thời gian sớm nhất.
Ban Văn Phòng VnTPA