Các thông tin tổng hợp trong bài này dựa trên các dữ liệu khảo sát và kinh nghiệm thực tiễn của những người trực tiếp tham gia phát triển các dự án Bất Động Sản (BĐS) nói chung và Bất Động Sản Du Lịch (BĐSDL) tại Việt Nam.
(Làng sen Long An)
Kinh tế Du lịch dựa vào các nền tảng BĐSDL: các cơ sở lưu trú, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, ẩm thực, văn hóa, .v.v… Tuy nhiên, Chúng tôi nhận thấy rằng, đầu tư phát triển BĐSDL là một lĩnh vực quá khó, mất nhiều thời gian và gặp quá nhiều rủi ro! Do đó các cơ sở BĐSDL ở VN vẫn chưa nhiều và mạnh như ở các nước khác trong khu vực ASEAN. Năm 2019, du lịch chiếm 10,3% GDP và việc làm toàn cầu, tại Việt Nam du lịch đóng góp 9,2% GDP cả nước. Theo Chỉ số năng lực cạnh tranh ngành Lữ hành và Du lịch (TTCI) 2019 của Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF), Việt Nam cũng xếp thứ 63 trên tổng số 140 quốc gia. Chúng ta có tiềm năng nhiều nhưng chưa làm được gì nhiều!
Mong muốn của Chúng tôi là qua trình bày này, các cơ quan quản lý nhà nước cả ở cấp Trung ương & địa phương có các giải pháp tháo gở khó khăn, giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư, tăng cường khả năng cạnh tranh, thúc đẩy và thu hút nhiều nguồn lực đầu tư vào ngành BĐSDL đầy tiềm năng.
Quá trình thực tế phát triển 01 dự án Bất Động Sản Du Lịch (BĐSDL) ở Việt Nam
Đầu tư phát triển 01 Dự án Resort 4-5 sao trung bình 10 ha với khoảng trên dưới 300 phòng:
Mất 167 tháng từ khi bắt đầu ý tưởng đầu tư đến khi đưa vào hoạt động!
Mất 63 tháng từ khi có chủ trương đầu tư đến khi biết được giá đất!
Mất 73 tháng từ khi có chủ trương đầu tư đến khi có được quyền SDĐ!
Liên quan đến ít nhất 12 cơ quan ban ngành ở địa phương và nhiều cơ quan cấp trung ương:
Chủ trương: Tỉnh ủy / Chính phủ
Phê duyệt, quyết định: UBND / bộ liên quan
Xem xét, hướng dẫn, tham mưu, góp ý: Quận / Huyện / Thị / Tp, Xã / Phường, Sở KHĐT, XD, TNMT, QHKT, TC, VHTTDL, .v.v…và các Ban Quản Lý.
Phải thực hiện 44 nhóm công việc lớn, trong đó có 22 nhóm công việc lớn liên quan trực tiếp đến sự quản lý & phê duyệt của Chính quyền!
Chịu sự chi phối của:
Ít nhất 07 bộ luật: Luật Đất Đai, Luật Kinh Doanh BĐS, Luật Nhà Ở, Luật Doanh Nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Lao Động, Luật Dân Sự!
Và hàng ngàn các văn bản dưới luật!
Dự án có thể bị chết bất kỳ thời điểm nào vì bất kỳ lý do chủ quan và khách quan nào trong tiến trình này!
Tiến trình có thể nhanh hơn nếu có sẵn đất sạch, quy hoạch 1/2000, 1/500 và sự hỗ trợ quyết liệt từ chính quyền, năng lực chủ đầu tư.... Tuy nhiên, trong thực tế, phần lớn dự án có thể kéo dài lâu hơn.
LÀM SAO & AI CÓ THỂ GIÚP CẢI THIỆN TỐT HƠN???
BĐSDL & Bất Động Sản Thổ Cư (BĐSTC)
(ruộng bậc thang Tây Bắc)
(Biển Sa Huỳnh, Quãng Ngãi)
(Cà Ná, Ninh Thuận)
(Quần đảo Bà Lụa, Kiên Giang)
(Thác Bản Giốc, Cao Bằng)
"Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030"
Theo Quyết định số 147/QĐ-TTg, ngày 20/01/2020 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt
"Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030". Đến 2030, Việt Nam đạt:
50 triệu lượt khách du lịch quốc tế và 160 triệu lượt khách du lịch nội địa. Tăng trưởng bình quân 8-10%/năm đối với khách quốc tế và 5-6%/năm đối với khách nội địa.
Tổng thu từ khách du lịch đạt 130 - 135 tỷ USD, đóng góp 15 - 17% GDP cả nước, tăng trưởng bình quân 11-12%/năm;
Tạo ra 8,5 triệu việc làm trong đó có 3 triệu lao động trực tiếp du lịch, tăng trưởng bình quân 8-9%/năm.
Năm 2019:
Việt Nam đón 18tr lượt khách quốc tế.
Tổng số cơ sở lưu trú du lịch 3-5 sao trên địa bàn cả nước ước tính là 930 với 138.122 buồng (trong đó có: 178 khách sạn 5 sao với 59.446 buồng; 306 khách sạn 4 sao với 40.835 buồng; 446 khách sạn 3 sao với 37.841 buồng. 3-5 sao chiếm 15.8%).
Năm 2019:
Thái Lan đón 39,8 tr lượt khách quốc tế.
Singapore đón 19,12 tr lượt khách quốc tế (quốc gia có diện tích tương đương đảo Phú Quốc).
LÀM SAO ĐỂ ĐẠT ĐƯỢC MỤC TIÊU CỦA CHÍNH PHỦ ĐỀ RA VÀ CẠNH TRANH NGANG HÀNG VỚI CÁC QUỐC GIA LÂN CẬN TRONG VÒNG 8 NĂM TỚI?
Các rủi ro trong đầu tư BĐSDL
Rủi ro về thị trường và tình hình kinh tế;
Rủi ro về đầu vào và đầu ra không thể kiểm soát được;
Rủi ro về sản phẩm không phù hợp;
Rủi ro cạnh tranh;
Rủi ro về tỷ giá hối đoái;
Rủi ro về nguồn nhân lực;
Rủi ro về thay đổi chính sách vĩ mô;
Các hạn chế về visa, đi lại và cơ sở hạ tầng;
Các hạn chế về quyền sở hữu;
Quy hoạch không phù hợp, chồng lấn, thiếu minh bạch;
Quy định pháp luật rối rắm, thiếu minh bạch và thường xuyên thay đổi;
Thủ tục nhiêu khê và kéo dài;
Áp dụng và giải thích pháp luật mỗi địa phương, mỗi ban ngành và mỗi cán bộ khác nhau;
Giá đất biến động khó lường và không thể xác định;
Các hạn chế về tiếp cận tín dụng hoặc lãi suất quá cao.
Vai trò Nhà nước nên giúp làm giảm đi các rủi ro, đặc biệt là từ 5-15!
(Vịnh Ninh Vân, Khánh Hòa)
Các kiến nghị
Kiến nghị 1: Cơ quan Chính quyền nên xem Nhà đầu tư là đối tác, cùng hợp tác “Công – Tư” phát triển, thay cho cơ chế và thái độ “Xin – Cho”.
Kiến nghị 2: Làm rõ và minh bạch các Quy hoạch, Quy định, Chính sách, Thủ tục, Yêu cầu của Chính quyền đối với Nhà đầu tư & Dự án; phân định rõ trách nhiệm của mỗi bên cho từng việc, thời gian thực hiện và ký thỏa ước ngay từ đầu một cách minh bạch, thiện chí để khi chậm tắc chỗ nào có thể xác định trách nhiệm của ai xử lý ngay.
Kiến nghị 3: Chính quyền cần giúp Nhà đầu tư giảm thiểu các rủi ro không cần thiết.
Kiến nghị 4: Cần nghiên cứu giải pháp xác định giá đất và các vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng cho phù hợp thực tế kinh doanh.
Kiến nghị 5: Điều chỉnh và nới rộng các quyền sở hữu BĐSDL để giúp mở rộng thu hút nhiều nguồn lực đầu tư vào BĐSDL, tăng tính thanh khoản và chuyển nhượng, đặc biệt đối với căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng.
Kiến nghị 6: Xem xét các chính sách hỗ trợ kích cầu kích thích ngành BĐSDL, đặc biệt là các chính sách tín dụng như đã áp dụng quyết liệt cho các lĩnh vực khác.
Kiến nghị 7: Thúc đẩy chương trình cải tiến việc cấp visa cho du khách thuận lợi và dễ dàng hơn; đẩy mạnh và thực hiện hiệu quả chương trình quảng bá du lịch trên quốc tế; thúc đẩy việc gắn kết các nhà: Chủ dự án – Các điểm tham quan, Ẩm thực, Mua sắm – Công ty du lịch lữ hành – Công ty vận chuyển / hàng không – Đơn vị đào tạo / Quản lý – Đơn vị quản lý nhà nước, nhằm phối hợp đồng bộ và tạo cạnh tranh giá và chương trình tour du lịch trọn gói.
Đại dịch Covid-19 đã gây tác động kinh khủng lên kinh tế du lịch nói chung và BĐSDL nói riêng, nhiều doanh nghiệp đang ở tình trạng phá sản hoặc cận kề sự phá sản. Rất cần những chính sách và chiến lược hỗ trợ hiệu quả và quyết liệt từ Chính phủ để ngành mau chóng hồi phục, đóng góp lại cho sự phát triển kinh tế và công ăn việc làm của đất nước.
Cả nước có hàng ngàn dự án BĐSDL ngưng trệ, bất động hoặc phá sản trên khắp 63 tỉnh thành cả nước. Chúng tôi rất mong các cấp Chính quyền xem xét, quan tâm và trợ giúp.
*Ghi chú: các bước công việc ở trên và thời gian có thể thay đổi tùy từng thời điểm.