‘Bán BĐS nghỉ dưỡng bằng ‘ảo vọng tài chính’ sẽ ngày càng khó tồn tại’

Ban Văn Phòng VnTPA
3 hours ago
9 min read

(VNF) - Ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hội Bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) cho rằng, chu kỳ mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nếu xuất hiện, sẽ không còn là chu kỳ tăng nóng đại trà như trước đây, mà sẽ là chu kỳ thanh lọc mạnh. Những doanh nghiệp có năng lực vận hành, có dòng tiền thật, có sản phẩm thật và giữ được chữ tín sẽ tồn tại. Ngược lại, mô hình bán hàng bằng “ảo vọng tài chính” sẽ ngày càng khó tồn tại.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đón nhận cú hích mạnh mẽ từ sự bùng nổ của ngành du lịch và những cởi mở về pháp lý. Điều này thắp lên hi vọng về sự hình thành của một chu kỳ mới, nơi bất động sản nghỉ dưỡng một lần nữa trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư. Để làm rõ hơn về hi vọng này, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch VnTPA – ông Thân Thành Vũ:

Khó kỳ vọng thị trường tăng nóng

- Trong 4 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón 8,8 triệu khách quốc tế. Đà tăng trưởng này tác động thế nào tới thị trường bất động sản nghỉ dưỡng?

Tôi cho rằng đây là tín hiệu tích cực rất rõ đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sau nhiều năm khó khăn. Nhưng nếu chỉ nhìn vào số lượng khách tăng mà cho rằng thị trường sẽ quay lại thời kỳ tăng nóng như trước đây thì e rằng quá đơn giản. Bởi điều quan trọng không phải chỉ là “đông khách”, mà là chất lượng dòng khách, mức chi tiêu, thời gian lưu trú và khả năng quay lại.

Việt Nam hiện đang bước vào giai đoạn tăng trưởng du lịch mạnh nhất nhiều năm qua. Năm 2025, Việt Nam đón hơn 21 triệu khách quốc tế, vượt mức trước Covid-19 và thuộc nhóm tăng trưởng nhanh nhất ASEAN. Nhưng nếu so với Thái Lan hay Malaysia thì chúng ta vẫn còn khoảng cách khá lớn về “giá trị kinh tế trên mỗi du khách”.

Thái Lan hiện không chỉ làm du lịch, mà họ xây dựng cả một “economy of experience” - nền kinh tế trải nghiệm. Họ có: kinh tế đêm (nightlife), kinh tế giải trí (entertainment economy), kinh tế âm nhạc (concert economy), du lịch y tế (medical tourism), du lịch golf (golf tourism), mua sắm hàng xa xỉ (shopping luxury), bến du thuyền (yacht marina), các lễ hội quốc tế và hệ sinh thái dịch vụ quản lý – vận hành rất hoàn chỉnh.

Malaysia mạnh về: lưu trú dài hạn (long-stay), du lịch hưu trí (retirement tourism), giáo dục quốc tế và chính sách thu hút người nước ngoài lưu trú dài hạn.

Trong khi đó, Việt Nam vẫn còn khá yếu ở: dịch vụ cao cấp, quản lý điểm đến, sản phẩm du lịch đêm, bến du thuyền, sự kiện giải trí quy mô lớn, mua sắm hàng xa xỉ và trải nghiệm chi tiêu cao cấp.

Nói thẳng ra, Việt Nam hiện tăng rất nhanh về số lượng khách, nhưng chưa mạnh về giá trị trên mỗi du khách. Đây là vấn đề rất lớn.

Nếu không nâng cấp chất lượng du lịch, Việt Nam có thể rơi vào bẫy: đông khách nhưng chi tiêu thấp, lưu trú ngắn, tỷ lệ khách quay lại chưa cao, tài nguyên bị khai thác rẻ, còn bất động sản nghỉ dưỡng thì khó tạo dòng tiền bền vững.

Theo nhiều khảo sát quốc tế sau Covid-19, xu hướng du lịch toàn cầu đã thay đổi mạnh. Khách hàng hiện nay ưu tiên: chăm sóc sức khoẻ (wellness), nghỉ dưỡng (retreat), trải nghiệm cá nhân hóa, gần gũi với thiên nhiên, golf… Họ không còn thích mô hình du lịch đại trà bê tông hóa như trước. Đây là lý do Bali, Phuket hay Koh Samui đang phát triển rất mạnh các mô hình “retreat”, “wellness” và “lifestyle resort” thay vì chỉ xây thêm condotel. Việt Nam nếu không thay đổi tư duy phát triển thì rất dễ mất lợi thế cạnh tranh vào tay Thái Lan, Indonesia hay Malaysia trong 5–10 năm tới.

Một dự án du lịch lifestyle do các thành viên VnTPA đang phát triển

- Nhưng thị trường cũng có những điểm sáng?

Có nhiều điểm tích cực, nhưng sự phục hồi hiện nay đang phân hóa rất mạnh. Những địa phương có hạ tầng tốt, kết nối quốc tế mạnh, hệ sinh thái dịch vụ khá hoàn chỉnh và sản phẩm nghỉ dưỡng có cá tính rõ ràng thì phục hồi nhanh hơn, ví dụ như: Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Nha Trang, Hạ Long...

Dòng sản phẩm đang được quan tâm hiện nay không còn là condotel đại trà như giai đoạn trước nữa. Xu hướng đang chuyển rất rõ sang: biệt thự nghỉ dưỡng, bất động sản hàng hiệu (branded residence), dinh thự sân golf (golf resort), khu nghỉ dưỡng chăm sóc sức khoẻ (wellness retreat) và các mô hình nghỉ dưỡng quy mô vừa phải nhưng có bản sắc riêng…

Khách hàng hiện nay không còn mua chỉ để “lướt sóng”. Họ muốn nghỉ dưỡng thật, tận hưởng phong cách sống, giữ tài sản dài hạn và quan trọng nhất là phải khai thác được dòng tiền thực.

- Ông có cho rằng du lịch tăng trưởng mạnh là nền tảng để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bước sang chu kỳ mới?

Theo tôi, du lịch là điều kiện cần rất quan trọng, nhưng chưa phải điều kiện đủ. Thị trường hiện nay đã khác hoàn toàn giai đoạn trước năm 2020. Trước đây, thị trường tăng trưởng chủ yếu dựa vào đòn bẩy tài chính, cam kết lợi nhuận, tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá.

Nhưng sau rất nhiều biến động vừa qua, nhà đầu tư đã thay đổi hoàn toàn tư duy. Bây giờ họ nhìn vào dòng tiền thật, tỷ lệ lấp đầy thật, năng lực vận hành thật, pháp lý thật và uy tín thật của chủ đầu tư.

Tôi nghĩ thị trường hiện nay không thiếu dự án. Cái thị trường thiếu là niềm tin.

Rất nhiều doanh nghiệp trước đây bán hàng bằng “kỳ vọng”, bằng cam kết lợi nhuận rất cao, nhưng cuối cùng không vận hành được, không giữ được lời hứa, thậm chí bỏ mặc khách hàng sau bán hàng. Điều đó làm tổn thương niềm tin thị trường rất lớn.

Vì vậy, chu kỳ mới nếu xuất hiện sẽ không còn là chu kỳ tăng nóng đại trà như trước đây. Đó sẽ là chu kỳ thanh lọc mạnh. Những doanh nghiệp có năng lực vận hành, có dòng tiền thật, có sản phẩm thật và giữ được chữ tín sẽ tồn tại. Ngược lại, mô hình bán hàng bằng “ảo vọng tài chính” sẽ ngày càng khó tồn tại.

- Nếu không thay đổi, Việt Nam có thể mất gì?

Chúng ta có thể mất cả khách du lịch lẫn dòng vốn đầu tư quốc tế. Hiện nay cạnh tranh du lịch trong khu vực ASEAN rất khốc liệt.

Thái Lan đang đầu tư cực mạnh cho các hoạt động giải trí, golf, mua sắm hàng xa xỉ, du lịch y tế, lễ hội… Indonesia đang xây Bali thành trung tâm chăm sóc sức khoẻ (wellness) và nơi lưu trú/cư trú cho cộng đồng làm việc linh hoạt (digital nomad) của thế giới. Malaysia thì có chiến lược rất rõ về lưu trú dài hạn (long-stay) và hưu trí (retirement) khi họ sẵn sàng cấp visa dài hạn và nhiều ưu đãi cho người về hưu giàu có).

Còn Việt Nam vẫn còn tư duy phát triển khá ngắn hạn ở nhiều nơi: phân lô nghỉ dưỡng, bê tông hóa ven biển, chạy theo số lượng phòng… nhưng thiếu sản phẩm giữ chân du khách và kích thích chi tiêu cao cấp.

Nếu tiếp tục như vậy, Việt Nam có thể đông khách nhưng vẫn thua về hiệu quả kinh tế. Đó mới là điều đáng lo.

VnTPA và lãnh đạo các Hiệp hội doanh nghiệp Trung Quốc thảo luận khả năng hợp tác phát triển bất động sản du lịch tại Việt Nam)

Bước tiến pháp lý có phá được “cục máu đông”?

- Vừa qua, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 29/2026/QH16 với cơ chế “chưa từng có” cho các dự án sở hữu “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Ông đánh giá như thế nào về tác động của nghị quyết này tới thị trường bất động sản nghỉ dưỡng?

Theo tôi, Nghị quyết 29/2026 là bước tháo gỡ pháp lý rất quan trọng đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Suốt nhiều năm qua, pháp lý chính là “cục máu đông” lớn nhất của thị trường. Nhà đầu tư sợ nhất không phải giá cao mà sợ quyền sở hữu không rõ ràng, chính sách thay đổi giữa chừng, tài sản không ổn định dài hạn hoặc mua xong rồi không biết tương lai pháp lý sẽ đi về đâu và tài sản không tạo ra dòng tiền.

Khi một phần các tồn đọng liên quan tới “đất ở không hình thành đơn vị ở” được tháo gỡ, rõ ràng tâm lý thị trường đã tích cực hơn. Nhưng tôi cũng muốn nói rất thẳng rằng pháp lý chỉ là điều kiện tối thiểu. Nó không tự động biến một dự án yếu thành dự án tốt.

Nếu sản phẩm không có giá trị khai thác thật, không có hệ sinh thái dịch vụ, không có năng lực vận hành, không tạo được trải nghiệm, không tạo ra dòng tiền, thì cuối cùng cũng rất khó phục hồi bền vững.

- Vậy Nghị quyết 29 có tạo động lực lớn cho thị trường không?

Có. Nhưng không phải “chiếc đũa thần”. Điều lớn nhất mà Nghị quyết 29/2026 mang lại là khôi phục niềm tin. Và niềm tin hiện nay còn quan trọng hơn cả dòng tiền.

Tuy nhiên, tôi cho rằng thị trường sắp tới sẽ không còn phù hợp với mô hình phát triển đại trà như trước. Chu kỳ mới sẽ thuộc về dự án có bản sắc, quy mô vừa phải, trải nghiệm tốt, gần gũi với thiên nhiên, hướng tới mô hình chăm sóc sức khoẻ (wellness), golf, bến du thuyền, có phong cách đặc sắc và nhất là có khả năng vận hành thực sự.

Thế giới hiện nay đang chuyển từ “tourism” (du lịch) sang “lifestyle destination” (điểm đến phong cách sống). Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam cũng buộc phải chuyển theo xu hướng đó nếu không muốn bị bỏ lại.

- Ông nhìn nhận thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nửa cuối năm 2026 như thế nào?

Tôi cho rằng nửa cuối năm 2026 sẽ tích cực hơn đáng kể so với giai đoạn 2023–2025. Đây sẽ là sự phục hồi chậm hơn, khó hơn nhưng thực chất hơn và phân hóa mạnh hơn rất nhiều. Dự án tốt sẽ phục hồi nhanh. Dự án yếu sẽ tiếp tục bị đào thải.

Tôi cho rằng giai đoạn tới thị trường sẽ dịch chuyển mạnh sang: chăm sóc sức khoẻ (wellness living), cộng đồng golf (golf community), nghỉ dưỡng sinh thái (eco retreat), phong cách sống ngôi nhà thứ hai (second-home lifestyle), cuộc sống bên vịnh du thuyền (marina living) và điểm đến lưu trú dài hạn (long-stay destination). Đây mới là xu hướng dài hạn của thế giới.

Khách hàng hiện nay không còn mua chỉ để đầu cơ. Họ muốn tận hưởng, giữ tài sản, tạo dòng tiền, sống chậm hơn, gần thiên nhiên hơn và có giá trị trải nghiệm thật.

- Khuyến nghị của ông về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay?

Tôi nghĩ đây không còn là thời kỳ “mua gì cũng thắng”. Nhà đầu tư hiện nay phải nhìn bất động sản nghỉ dưỡng như một ngành kinh doanh vận hành thực sự.

Có 6 yếu tố cực kỳ quan trọng là: pháp lý, vị trí, hạ tầng kết nối, năng lực vận hành, khả năng tạo dòng tiền và uy tín chủ đầu tư.

Trong đó, theo tôi, uy tín hiện nay là yếu tố sống còn. Sau rất nhiều biến động của thị trường, khách hàng không còn tin vào những lời hứa lợi nhuận quá đẹp nữa. Họ nhìn vào việc doanh nghiệp có giữ lời hay không, có vận hành được hay không, có đồng hành lâu dài hay không và có thực sự tạo giá trị hay chỉ bán kỳ vọng.

Chu kỳ mới sẽ không dành cho những doanh nghiệp bán “ảo vọng tài chính”. Chu kỳ mới sẽ dành cho những doanh nghiệp tạo được giá trị thực, dòng tiền thực và niềm tin thực.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!